Det utrolige har skjedd

Boligprisene i Oslo er nå inne i en korreksjon. Korreksjoner i markeder som har steget eksponensielt og er på ingen måte oppsiktsvekkende. Spesielt når oppgangen har vart lenge.

Hvorfor får da en ikke uventet utvikling som tross alt er moderat med tanke på oppgangen vi har sett, så mye oppmerksomhet?

Mye av dette skyldes nok den menneskelige hjerne. Hjernen vår er programmert til å gi det som nettopp har skjedd større betydning enn det som er lenger bak i tid. En form for kognetiv seriekorrelasjon.

Det som nettopp har skjedd vil fortsette å skje. Jo lenger det har pågått, desto lenger tror vi det vil pågå.

Tilslutt er det ingen som tror at noe annet kan skje.

Dette har vi opplevd mange ganger i aksjemarkedet og nå nylig i obligasjonsmarkedet, hvor stadig flere mente negative renter var helt normalt og ville vare evig.

Det er således ingen grunn til at vi skulle tro at eiendomsmarkedet ville oppføre seg annerledes.

Den andre årsaken til at en moderat korreksjon i Oslos boligmarked har betydning, er kombinasjonen av spekulasjon og belåningsgrad.

Spekulanter har i økende grad blitt tiltrukket av de sterkt økende boligprisene i Oslo. I den senere tid er det ikke garvede eiendomsaktører vi har lest om, men mennesker i perifere yrkesgrupper som har oppfattet boligspekulasjon som lettjente penger.

Med en egenkapitalandel på 15% kan man få kjøpt eiendom for nesten syv ganger egenkapitalen. Det er her utfordringen ligger.

Belåning gjør at man får langt større avkastning så lenge prisene stiger.

Problemet er bare at den negative effekten blir tilsvarende større når det utenkelige skjer, nemlig at prisene faller.

Boligprisfallet i Oslo har så langt vært på 4.4%. Dette er i utgangspunktet ikke dramatisk før man ser effekten dette har på spekulanter med kraftig belånt egenkapital.

Hvis man tar utgangspunkt i at spekulanter kun er i markedet for prisstigningens skyld, vil et fall på 4.4% være dramatisk. Med den nevnte belåningen betyr dette et verdifall i egenkapitalen på hele 29%. I tillegg har man rentekostnader.

Taper man 29% i aksjemarkedet kalles dette et krakk.

Boligspekulantene får håpe at ferieavvikling i redaksjonene gjør at avisene snart vender interessen tilbake til jordbærplukking og sport.

Share


  • Facebook
  • Twitter
  • LinkedIn
  • Add to favorites
  • Email
  • RSS

Kommentarfeltet er stengt.