Verdien av eiendom som diversifiseringsobjekt er en annen «sannhet» uten substans som benyttes i finansmarkedet.
Dette må ikke oppfattes som at eiendom ikke egner seg som investeringsobjekt. Det gjør det i mange tilfeller både avkastningsmessig og ikke minst skattemessig. Det jeg angriper er diversifiseringsevnen i forhold til porteføljer som har høy samvariasjon med syklene i økonomien. Eksempel på slike porteføljer er de med overvekt av aksjer, kredittobligasjoner eller industrielle råvarer.
Eiendom og kredittobligasjoner hadde én ting til felles forut for finanskrisen. Da direkteavkastningen ble lav som følge av de høye eiendomsprisene for førstnevnte og rekordlav meravkastning i forhold til statsobligasjoner for sistnevnte, anbefalte smarte selgere å belåne disse investeringene for at man skulle få litt «trykk» på avkastningen.
Det man i virkeligheten gjorde var å øke risikoen gjennom belåning akkurat når risikoen i den underliggende investeringen var på sitt høyeste. Historien etter viser hvor fatalt dette var.
Erfaringen fra dette krystaliseres i en enkel investeringsregel: Hvis noe er en dårlig investering til å begynne med, så blir den ikke bedre ved belåning.
Når det gjelder diversifiseringsegenskapene til eiendom så kan lesere av denne bloggen selv vurdere dette ved å se på chartet av Dow Jones Industrial Average (INDU) og Dow Jones Real Estate Index (DJUSRE). Perioden vist er fra topp til bunn i finanskrisen.
Eiendomsindeksen topper ut først og trekker deretter med seg aksjemarkedet.
Interessant nok ser vi nøyaktig det samme skje i Kina i 2009. Samvariasjonen (korrelasjonen) mellom aksjemarkedet (SHCOMP) og utviklingen i eiendomsindeksen (SHPROP) er påfallende høy og det er også ved dette tilfellet eiendom som topper ut først og leder an i fallet.
Målt på daglig basis over de 3 siste årene er korrelasjonen mellom aksje- og eiendomsutviklingen både i USA og Kina på over 0.8. Måler man de samme på ukentlig basis over de siste 10 år er korrelasjonsfaktorene henholdsvis 0.66 og 0.78. Begge åpenbart signifikante. Vi får samme resultat når vi måler europeiske aksjer i forhold til europeisk eiendom.
Dette betyr at man øker, ikke demper risikoen ved å ha både aksjer og eiendom i samme portefølje. Verdt å tenke på for de som har behov for reell diversifisering.
Selv om man benyttet den «beste»??? modellen (Capital asset pricing model (CAPM)) i forsøk på å bli bedre enn markedet, vil investorer bli «gruset» pga at markedet består av gjeld som ikke betjenes. Alle har forventninger i forhold til sin sin investering .Men, det er svært underlig at man igjen belåner disse «investeringene» for at man skulle få litt “trykk” på «avkastningen.» For meg så er det underlig at man lar et «marked» få styre egne verdier, selv om man «diversifiserer investeringene». Når «gearing» er et fundament for sin egen eksistens…så bryr man seg ikke om de samfunnsmessige konsekvenser.
Jeg regner med at det ikke finnes en eneste økonomisk modell basert bla på inflasjon,deflasjon når fundamentet er basert på statsmodeller med underskudd/gjeld som den gjeldende drivende kraft og ikke minst retning.
«Don’t put all your eggs in one basket». Dropping the basket will break all the eggs. Placing each egg in a different basket is more diversified.»
En sannhet med modifikasjoner.
Investorer burde muligens investere i sitt lokalsamfunn…regner med at det gir flere hyggelige minner, i nærkontakt med mennesker.
Hei Sølve. Jeg tror ikke eiendom er viktig for å fastslå børsretningen. Eiendom er avhengig av de økonomiske syklene og beveger seg derfor stort sett i samme retning som hovedtrenden i aksjer.
Jeg gjør en forutsetning om at du med «børsretningen» mener den langsiktige trenden og ikke korte svingninger. For egen del ser jeg etter bekreftelse eller divergenser fra utviklingen i kobber (verdens mest industrielt anvendte metall), råvarer generelt (som uttrykk for handel) og fraktrater (for å se om aktiviteten er global eller kun lokal).
Dette må igjen filtreres dersom prisendringer skyldes streiker, uvær eller at det er stor endring i tilbudet av skip.
Siden 2007 har kredittmarkedene vært den beste indikatoren. Utviklingen i eiendoms- og selskapsobligasjoner frem til midten av ifjor og deretter har det vært europeisk statsgjeld (SovX-indeksen) på grunn av at gjeldsproblemene er blitt flyttet over fra personer og bedrifter til nasjonale balanser. /Peter
Hvilke andre faktorer enn eiendom er det som er viktig å se på når det gjelder børsretningen ?
Hei Kristian! Du har helt rett i at banker vurderer eiendom som sikrere panteobjekt enn aksjer, men det betyr ikke at de har rett i denne vurderingen. I tillegg, med unnatk av USA, er ikke eiendommen den eneste sikkerheten de har når du belåner den. De har dine øvrige verdier og inntekt også. Ikke glem det.
Det som mange synes er «bra» med eiendom er nettopp at det ikke finnes daglige verdivurderinger av disse. Dermed lever man i den illusjon at verdien ikke har forandret seg. Ett godt eksempel på dette er Dubai hvor eiendomsprisene falt 85% på bare 6 måneder. Samtidig finnes det eiendomssyndikater som ikke har endret verdien av sin portefølje i samme periode(?).
Forøvrig sammenlignet jeg utviklingen med en rekke forskjellige eiendomsindekser, samt ETF’er for eiendom og fikk samme resultat. Vi snakker her gjennomgående om næringseiendom etter som det er disse som best illustrerer den underliggende økonomiske utviklingen. Det er også først og fremst i næringseiendom folk investerer.
Det sagt, så sliter en rekke investorer med at de sitter fast i investeringer i ferieboligprosjekter i tidligere Øst Europa, Europa og Sør Amerika for tiden.
De børsnoterte eiendomsselskapene og eiendomsfondene er den beste måten å se hva som virkelig skjer i dette markedet. Ikke børsnoterte prosjekter blir ofte først justert ned i pris når noen ønsker å selge. Dette opplevde vi en god del av i finanskrisen.
En annen aktivaklasse hvor man tidvis opplever stort sprik mellom de oppgitte og de reelle verdiene er i private equity fond. Siden investorene er låst fast i alt fra 5-15 år blir forvalterne ikke «tatt» for å opplyse gale verdier. Heldigvis finnes det også her både fond og indekser som er børsnoterte og kan gi en pekepinn på hva som er den reelle utviklingen.
Takk ellers for både engasjement og hyggelige ord. /Peter
Dette virker da litt lettvint, Warren. Alle banker tolker da vitterlig bolig som et langt sikrere panteobjekt enn aksjer. Sikker på at ikke bare indeksen inneholder overvekt av nybyggingsprosjekter, næringseiendom og lignende mer konseptbaserte eiendomsinvesteringer (Vegas Florida quickcash ltd etc.)? I motsetning til det totale eiendomsmarkedet som i større grad består av boliger og gårdsbruk.
Mer interessant er det om du kunne sammenligne eiendomsaksjer med eiendomsfond, betaler investorene en premie for ikke å se kursene svinge fra dag til dag?
For øvrig, meget god blogg, takk!
Du finner overraskende sammenhenger,Peter.Jeg har en venn som «tapte»en halv million (halvparten) og vel så det på Orklaaksjene sine under finanskrisen.Av et eiendomsfond på lånte penger som var giret fra Acta fosvant også halvparten.Begge ligger på dette nivået nå.Begge skulle diversifisere bra og være konservative investeringer.Men det gikk slik kurvene dine viser.Bra at du avslører bankreklamejukset!